Acheter une maison, un condo ou un petit immeuble au Québec peut être un grand projet. Quand on vient d'arriver au Canada, c'est parfois encore plus difficile à comprendre.
Il y a plusieurs étapes, plusieurs documents et plusieurs professionnels : courtier immobilier, courtier hypothécaire, banque, inspecteur, notaire. Il y a aussi des règles particulières pour certaines personnes qui ne sont pas citoyennes canadiennes ou résidentes permanentes.
Avant de visiter des propriétés ou de signer une promesse d'achat, il est important de vérifier si votre situation vous permet de commencer un projet d'achat sans risque évident.
Cet article vous aide à comprendre les premières étapes.
1. Commencez par comprendre votre statut au Canada
La première chose à vérifier est votre statut.
Êtes-vous :
- citoyen canadien ;
- résident permanent ;
- titulaire d'un permis de travail ;
- titulaire d'un permis d'études ;
- demandeur d'asile ;
- personne protégée ;
- conjoint ou conjointe d'une personne citoyenne canadienne ou résidente permanente ;
- dans une autre situation temporaire ;
- incertain de votre statut ?
Votre statut est important, parce que certaines règles fédérales peuvent limiter l'achat de certains immeubles résidentiels par des non-Canadiens.
Si vous ne savez pas exactement quel est votre statut, ne devinez pas. Regardez vos documents officiels ou demandez une validation avant d'aller plus loin.
2. Préparez vos documents de statut
Avant de rencontrer un courtier immobilier ou un courtier hypothécaire, préparez les documents qui prouvent votre situation.
Selon votre cas, vous pourriez avoir besoin de :
Si vous êtes citoyen canadien
- passeport canadien ;
- certificat de citoyenneté ;
- certificat de naissance canadien, selon le cas.
Si vous êtes résident permanent
- carte de résident permanent ;
- confirmation de résidence permanente ;
- document électronique de confirmation, si applicable.
Si vous avez un permis de travail
- permis de travail complet ;
- date de début du permis ;
- date d'expiration du permis ;
- preuve de renouvellement, si vous avez déjà demandé un renouvellement ;
- preuve d'emploi, si demandée par le prêteur.
Pour certains détenteurs d'un permis de travail, le nombre de jours restants sur le permis peut être très important. Il faut donc regarder la date d'expiration avec attention.
Si vous avez un permis d'études
Préparez :
- permis d'études ;
- preuve d'inscription dans un établissement d'enseignement ;
- déclarations de revenus canadiennes ;
- avis de cotisation ;
- preuves de présence au Canada ;
- passeport avec entrées et sorties, si utile ;
- baux, factures ou autres preuves de résidence.
Les règles pour les étudiants peuvent être plus exigeantes. Il ne suffit pas toujours d'avoir un permis d'études.
Si vous êtes demandeur d'asile ou personne protégée
Préparez :
- documents officiels d'IRCC ;
- document de demande d'asile ;
- décision ou document de la CISR, si applicable ;
- preuve de statut actuel.
Si vous achetez avec votre conjoint ou conjointe
Préparez :
- certificat de mariage, si vous êtes mariés ;
- preuves d'union de fait, si vous êtes conjoints de fait ;
- preuve du statut de votre conjoint ou conjointe ;
- preuve que vous achetez ensemble.
Le statut de votre conjoint peut parfois être important, mais il faut le prouver.
3. Ne supposez pas que votre situation est automatiquement acceptée
Certaines personnes pensent qu'elles peuvent acheter parce qu'elles travaillent au Canada, parce qu'elles paient des taxes, parce qu'elles ont un enfant né ici ou parce qu'une banque semble prête à les financer.
Ces éléments peuvent être importants, mais ils ne confirment pas toujours à eux seuls que l'achat est possible.
Par exemple :
- avoir un emploi au Canada ne suffit pas toujours ;
- avoir une préapprobation hypothécaire ne confirme pas tout ;
- avoir un enfant né au Canada ne donne pas automatiquement aux parents le droit d'acheter ;
- être marié ou conjoint de fait peut aider dans certaines situations, mais il faut vérifier le statut du conjoint et les documents ;
- avoir signé une promesse d'achat ne règle pas nécessairement un problème de statut.
La meilleure approche est de vérifier avant de signer.
4. Vérifiez le type de propriété que vous voulez acheter
Les règles peuvent dépendre du type de propriété.
Avant de commencer vos recherches, demandez-vous ce que vous voulez acheter :
- maison unifamiliale ;
- condo ;
- jumelé ;
- maison en rangée ;
- duplex ;
- triplex ;
- immeuble de quatre logements ou plus ;
- terrain ;
- chalet ;
- immeuble commercial ;
- immeuble mixte.
Cette distinction est importante, parce que certaines règles fédérales visent surtout les immeubles résidentiels de trois logements ou moins, incluant les maisons, condos, duplex et triplex.
Un immeuble de quatre logements ou plus peut être traité différemment.
5. Vérifiez la ville ou l'adresse
L'endroit où se trouve la propriété peut aussi être important.
Certaines règles s'appliquent aux propriétés situées dans des régions métropolitaines ou dans des agglomérations de recensement. Ce sont des zones définies par Statistique Canada.
Pour une personne qui vient d'arriver, ces mots peuvent être difficiles à comprendre. Vous n'avez pas besoin de les interpréter seul.
Ce qu'il faut retenir est plus simple :
- certaines villes ou secteurs demandent une vérification plus attentive ;
- une adresse exacte est préférable à une simple ville ;
- si vous n'avez pas encore d'adresse, vous pouvez d'abord chercher les secteurs qui semblent plus simples ;
- si vous avez déjà une adresse, elle doit être vérifiée précisément.
Ne vous fiez pas seulement au fait qu'une propriété est affichée à vendre. Une propriété peut être à vendre, mais votre situation personnelle doit quand même être vérifiée.
6. Vérifiez les dates importantes
Les dates peuvent changer l'analyse.
Avant de faire une offre, notez :
- la date d'aujourd'hui ;
- la date de début de votre permis ;
- la date d'expiration de votre permis ;
- la date prévue pour signer la promesse d'achat ;
- la date prévue pour signer chez le notaire ;
- la date de renouvellement demandé, s'il y en a une.
Pour certains permis de travail, il faut regarder combien de jours de validité il reste à la date de l'achat. Si votre permis expire bientôt, votre dossier doit être vérifié avec prudence.
Ne calculez pas au hasard. Utilisez les dates exactes écrites sur vos documents.
7. Comprenez le rôle de chaque professionnel
Plusieurs personnes peuvent vous aider, mais elles n'ont pas toutes le même rôle.
Le courtier immobilier
Le courtier immobilier vous aide à comprendre le marché, visiter des propriétés, préparer une promesse d'achat et négocier.
Il peut aussi vous aider à identifier les informations importantes à vérifier avant d'aller trop loin.
Mais le courtier immobilier ne devrait pas être vu comme la personne qui confirme légalement votre droit d'acheter.
Le courtier hypothécaire ou la banque
Le courtier hypothécaire ou la banque vérifie surtout votre financement :
- revenus ;
- crédit ;
- mise de fonds ;
- dettes ;
- capacité d'emprunt ;
- exigences du prêteur.
Même si le financement semble possible, il faut quand même vérifier votre admissibilité à l'achat si votre statut l'exige.
Le notaire
Le notaire intervient généralement vers la fin de la transaction. Il prépare et reçoit l'acte de vente.
Si votre situation est complexe, il est préférable de faire valider certains points avant d'attendre la fin du processus. Découvrir un problème seulement chez le notaire peut créer du stress, des délais et des frais inutiles.
L'avocat
Dans certains cas, un avocat peut être nécessaire, surtout si la situation touche une interprétation juridique, un statut particulier ou un dossier complexe.
8. L'ordre recommandé avant de commencer
Avant de visiter des maisons ou de signer une promesse d'achat, vous devriez suivre cet ordre :
Étape 1 · Identifier votre statut
Sachez exactement si vous êtes citoyen, résident permanent, travailleur temporaire, étudiant, demandeur d'asile, personne protégée ou autre.
Étape 2 · Rassembler vos documents
Préparez les preuves de votre statut, les dates de vos permis, vos documents fiscaux, vos preuves de présence au Canada et vos documents familiaux si vous achetez avec un conjoint.
Étape 3 · Déterminer le type de propriété
Maison, condo, duplex, triplex, quatre logements ou plus, terrain, chalet ou autre.
Étape 4 · Déterminer la ville ou l'adresse
Si vous n'avez pas encore d'adresse, commencez par la ville ou la région. Si vous avez déjà une propriété en tête, utilisez l'adresse exacte.
Étape 5 · Vérifier les dates
Si vous avez un permis temporaire, regardez la date d'expiration. La date de signature chez le notaire peut être importante.
Étape 6 · Parler à un courtier immobilier
Une fois ces informations en main, le courtier pourra mieux vous guider. Il pourra éviter de vous faire avancer dans une transaction qui doit d'abord être validée.
Étape 7 · Parler au courtier hypothécaire ou à la banque
Le financement est important, mais il devrait être analysé avec vos documents de statut lorsque votre situation le demande.
Étape 8 · Valider avec le notaire ou l'avocat si nécessaire
Si un doute existe, ne signez pas trop rapidement. Une validation professionnelle peut éviter un problème plus tard.
9. Ce que vous devriez avoir en main avant de parler à un courtier
Voici une liste simple.
Ayez en main :
- votre passeport ;
- votre carte de résident permanent, si applicable ;
- votre permis de travail, si applicable ;
- votre permis d'études, si applicable ;
- vos documents de demande d'asile ou de personne protégée, si applicable ;
- votre certificat de mariage ou preuves d'union de fait, si applicable ;
- le statut de votre conjoint ou conjointe, si vous achetez ensemble ;
- vos avis de cotisation, si vous êtes étudiant étranger ;
- vos preuves de présence au Canada, si nécessaire ;
- la date d'expiration de votre permis ;
- le type de propriété que vous voulez acheter ;
- la ville ou l'adresse qui vous intéresse ;
- une idée de votre budget ;
- votre mise de fonds approximative ;
- vos revenus et preuves d'emploi, pour le financement.
Vous n'avez pas besoin que tout soit parfait avant de demander de l'aide. Mais plus vos documents sont prêts, plus les professionnels pourront vous guider correctement.
10. Le but n'est pas de vous faire peur
Ces vérifications ne veulent pas dire que vous ne pouvez pas acheter.
Elles servent à éviter de commencer trop vite, de signer trop tôt ou de dépenser de l'argent avant de savoir si votre situation doit être validée.
L'objectif est simple :
- comprendre votre situation ;
- préparer les bons documents ;
- éviter les mauvaises surprises ;
- rencontrer les bons professionnels dans le bon ordre ;
- avancer avec un dossier plus clair.
La bonne question à se poser
Si vous êtes nouvel arrivant et que vous voulez acheter une propriété au Québec, ne commencez pas seulement par regarder les maisons à vendre.
Commencez par vérifier :
- votre statut au Canada ;
- vos documents ;
- le type de propriété ;
- la ville ou l'adresse ;
- les dates importantes ;
- les professionnels à consulter.
Un courtier immobilier, un courtier hypothécaire, un notaire ou un avocat pourront mieux vous aider si votre dossier est déjà bien préparé.
Acheter une propriété est possible pour plusieurs nouveaux arrivants, mais la bonne question à poser au début n'est pas seulement :
« Quelle maison puis-je acheter ? »
La bonne question est :
« Est-ce que ma situation me permet de commencer ce projet d'achat correctement, avec les bons documents et les bonnes validations ? »
Cet article présente de l'information générale : il ne constitue ni un avis juridique ni une confirmation d'admissibilité. L'interdiction fédérale d'achat par des non-Canadiens, ses règlements et ses exceptions évoluent ; les règles décrites ici peuvent avoir changé depuis la publication. La responsabilité de respecter la loi appartient à l'acheteur, et seul un notaire ou un avocat peut trancher une question d'admissibilité. Pour l'état du droit à jour, vérifiez les sources officielles, notamment la SCHL.
