Cet outil ne vous donne pas qu'un chiffre théorique de capacité d'emprunt. Il calcule l'impact réel de votre projet sur votre budget familial : solde mensuel avant et après l'achat, comparaison ligne par ligne, lecture indicative sur la viabilité du projet. Si c'est le bon moment d'aller plus loin, on peut vous mettre en relation gratuitement avec un courtier hypothécaire spécialisé en premier achat.
Type de projet d'abord, situation financière actuelle ensuite, propriété visée, puis dépenses de vie courante. À la fin : comparaison budget avant et après, et verdict indicatif.
Sélectionnez le scénario qui décrit le mieux votre situation.
Ces informations permettent de bâtir votre budget familial avant projet. Aucune donnée n'est transmise tant que vous ne demandez pas une mise en relation à la fin.
Décrivez la propriété que vous prévoyez acheter et vos conditions hypothécaires envisagées.
Saisissez vos dépenses mensuelles réelles. Les dépenses détaillées (santé, loisirs, vêtements) restent accessibles via le bouton repliable en bas.
Nos outils estiment votre budget à titre informatif. Pour votre véritable capacité d'emprunt et une préapprobation, nos partenaires hypothécaires (titulaires d'un permis AMF) sont là pour vous.
Contactez nos partenaires hypothécairesTransparence totale sur les calculs. Le verdict est basé sur une comparaison ligne par ligne de votre budget familial avant et après le projet : rien n'est sorti d'un algorithme caché.
On part de vos revenus nets mensuels du foyer, auxquels on soustrait votre logement actuel (loyer ou hypothèque), vos dettes mensuelles à la consommation et vos dépenses de vie courante. Le résultat est votre solde mensuel actuel : ce qu'il vous reste chaque mois aujourd'hui, avant projet.
On remplace votre logement actuel par les charges réelles du projet : versement hypothécaire calculé à partir du prix d'achat, de la mise de fonds, du taux et de l'amortissement, plus les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, les frais de condo le cas échéant, et l'énergie. Les dépenses de vie courante restent. Le résultat est votre solde mensuel futur.
La différence entre le solde futur et le solde actuel donne l'impact mensueldu projet sur votre budget. Trois lectures indicatives en découlent : projet solide (impact absorbable, marge confortable), à optimiser (marge serrée, des leviers peuvent rééquilibrer), à reconsidérer (le projet déséquilibre durablement le budget). Les seuils sont des repères ; un courtier hypothécaire affine selon votre dossier réel.
Trois mécaniques à connaître pour décoder ce que la banque va calculer sur votre dossier : les ratios d'endettement, le test de résistance, et l'effet du taux d'intérêt sur le pouvoir d'achat. Aucun courtier ne pourra vous faire passer outre, mais un bon courtier sait optimiser chaque paramètre.
Toutes les institutions financières canadiennes utilisent deux ratios pour mesurer votre capacité d'emprunt. Vous ne les voyez pas, mais ils décident tout.
Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD), parfois aussi appelé GDS en anglais, mesure le coût mensuel du logement (versement hypothécaire + taxes municipales + chauffage + 50 % des frais de condo le cas échéant) divisé par vos revenus mensuels bruts. Les prêteurs visent généralement un ABD sous 32 %, parfois jusqu'à 39 % pour de très bons dossiers.
Le ratio d'amortissement total de la dette (ATD), ou TDS en anglais, ajoute toutes vos autres obligations mensuelles (cartes de crédit, prêt auto, marge, prêt étudiant) à l'ABD. Le plafond institutionnel est généralement de 40 % à 44 %. Au-dessus, le prêteur refuse.
Depuis 2018, les prêteurs sous la supervision du BSIF doivent qualifier votre dossier non pas à votre taux contractuel, mais au plus élevé entre votre taux + 2 % et un taux de référence fixé par la Banque du Canada (autour de 5,25 % en début 2026). Cela signifie que si vous négociez un taux à 4,69 %, votre capacité d'emprunt est en réalité calculée comme si vous payiez à 6,69 %.
Concrètement, le stress test réduit votre capacité d'emprunt de 15 à 25 % par rapport à un calcul « naïf » qui se baserait sur votre vrai taux. C'est la première surprise des primo-acheteurs qui comparent les chiffres entre un simulateur de banque et leur préapprobation réelle.
Le test ne vous interdit pas d'acheter : il s'assure que vous pourriez continuer à payer si les taux remontaient au moment du renouvellement. C'est un garde-fou structurel du marché canadien depuis la dernière vague de baisses de taux.
Pour un revenu donné, chaque variation de taux change matériellement le montant que vous pouvez emprunter. Une règle approximative : une baisse de 1 % du taux augmente le pouvoir d'achat d'environ 10 %, et inversement.
Exemple chiffré sur un foyer à 110 000 $ de revenus annuels avec 600 $/mois de dettes :
Même revenu, même profil, près de 90 000 $ d'écart entre le taux le plus bas négocié et celui retenu pour la qualification. Comprendre cet écart, c'est comprendre pourquoi un courtier hypothécaire qui négocie 0,30 à 0,50 % sous le taux affiché de votre banque change réellement votre capacité d'achat.
Notre outil prend par défaut le taux indicatif moyen 2026 (4,69 %), mais vous pouvez l'ajuster à l'étape 3 si vous avez déjà un taux préapprouvé à comparer.
Quatre leviers structurels que tout primo-acheteur devrait connaître avant de signer une promesse d'achat. Ils ne sont pas intégrés au calcul de l'outil ci-dessus, mais ils changent matériellement la mise de fonds nécessaire et la capacité d'emprunt réelle.
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, lancé en avril 2023, combine les meilleures caractéristiques du REER et du CELI : les cotisations sont déductibles d'impôt, les retraits pour l'achat d'une première habitation sont libres d'impôt, et il n'y a aucun remboursement à effectuer. Pour un couple primo-acheteur, on parle de 80 000 $ totalement défiscalisés.
Conditions : être résident canadien, 18 ans et plus, et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans l'année courante ni les quatre années civiles précédentes. Ouvrir le compte le plus tôt possible pour accumuler les droits.
Le Régime d'accession à la propriété permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans payer d'impôt au moment du retrait. Le plafond a été relevé de 35 000 $ à 60 000 $ le 16 avril 2024. Pour un couple primo-acheteur : jusqu'à 120 000 $.
Remboursement sur 15 ans, commençant la 5e année après le retrait (anciennement la 2e). Les fonds doivent avoir été dans le REER depuis au moins 90 jours.
Pour un premier achat de résidence principale, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million depuis le 15 décembre 2024. Au-delà de 1,5 million : 20 % obligatoire (conventionnel, sans assurance prêt).
Sous 20 % de mise de fonds : prime d'assurance prêt SCHL, Sagen ou Canada Guaranty intégrée à l'hypothèque (2,8 à 4 % du montant emprunté).
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés nouvellement construites peuvent étendre l'amortissement de leur hypothèque assurée à 30 ans (au lieu de 25). Cela réduit le versement mensuel d'environ 10 % à taux égal : un levier matériel sur l'abordabilité, au prix d'intérêts cumulés plus élevés sur la durée du prêt.
L'amortissement 30 ans n'est pas activé par défaut chez tous les prêteurs : il faut le demander explicitement. Un courtier hypothécaire peut le configurer dans la structure.
Si votre verdict est « à optimiser » ou « à reconsidérer », cinq leviers existent, du plus immédiat au plus structurel. Aucun n'est miraculeux, mais combinés, ils peuvent faire passer un projet borderline en zone confortable.
Chaque paiement mensuel sur une carte de crédit, un prêt auto ou une marge de crédit alourdit directement votre ratio ATD. À l'inverse, rembourser un solde élevé libère immédiatement de la capacité d'emprunt. Sur une carte de crédit à 800 $ de paiement minimum mensuel, le remboursement complet peut faire gagner 80 000 à 100 000 $ de capacité d'emprunt.
C'est le levier le plus rapide à activer : pas d'attente, pas de négociation, juste une discipline d'épargne avant la demande de préapprobation.
Mettre votre conjoint sur le dossier (s'il n'y est pas déjà), ou demander à un parent solvable de devenir co-emprunteur, additionne les revenus pris en compte dans le calcul ABD/ATD. C'est particulièrement utile pour un primo-acheteur célibataire ou pour un couple où un seul conjoint a un revenu élevé.
Attention : un co-emprunteur est légalement responsable du remboursement. Le co-signataire (forme allégée) n'apporte de support qu'au moment de la demande ; un vrai co-emprunteur partage la dette à vie tant que l'hypothèque n'est pas refinancée.
Une mise de fonds plus élevée réduit le montant emprunté, donc la mensualité hypothécaire, donc le ratio ABD. Concrètement, passer de 5 % à 20 % de mise de fonds sur une maison à 425 000 $ supprime la prime SCHL (économie de 12 000 à 16 000 $), réduit la mensualité d'environ 200 à 300 $/mois et améliore matériellement le ratio ABD.
Mobilisez le CELIAPP et le RAP au maximum avant de signer. La combinaison des deux peut atteindre 200 000 $ pour un couple. C'est la première chose à activer.
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés neuves peuvent demander un amortissement de 30 ans (au lieu du standard 25). Le versement mensuel baisse d'environ 10 %, ce qui se traduit directement par une amélioration du ratio ABD et donc de la capacité d'emprunt.
Contrepartie : vous paierez plus d'intérêts au total sur la durée du prêt. C'est un arbitrage entre accessibilité immédiate et coût à long terme. Vous pouvez aussi rembourser plus rapidement au renouvellement quand votre situation se sera renforcée.
Le taux affiché de votre banque est rarement le meilleur du marché. Un courtier hypothécaire a accès à plus de 20 prêteurs (banques, caisses, prêteurs virtuels, prêteurs spécialisés) et négocie pour vous. La différence sur un taux fixe 5 ans peut représenter 0,30 à 0,80 %, soit l'équivalent de plusieurs dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt.
Plus important encore : cette différence change directement votre capacité d'emprunt qualifiante. À revenu et dette équivalents, 0,50 % de moins, c'est environ 4 à 6 % de capacité d'emprunt en plus. Et le service du courtier est gratuit pour vous : c'est le prêteur qui le rémunère.
Pour les projets de premier achat, Proxymmo travaille avec des courtiers hypothécaires du réseau Multi-Prêts spécialisés dans l'accompagnement des primo-acheteurs au Québec. Le bilan budgétaire produit par cet outil peut être transmis à un courtier pour validation et optimisation : identification des programmes activables (CELIAPP, RAP, amortissement 30 ans), négociation de taux, structuration du dossier au prêteur. Une demande de mise en relation est disponible plus bas : gratuit, un seul courtier sélectionné, vous gardez le contrôle.
Le vocabulaire du financement immobilier est codifié au Canada. Connaître ces six termes évite les malentendus avec votre courtier et votre prêteur, et change votre rapport de force à la table de négociation.
Amortissement brut de la dette : coût mensuel du logement (hypothèque + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo) divisé par vos revenus mensuels bruts. Plafond institutionnel typique : 32 à 39 %. C'est le premier seuil que la banque vérifie.
Amortissement total de la dette : ABD + toutes vos autres obligations mensuelles (cartes, prêt auto, marge, prêt étudiant). Plafond : 40 à 44 %. Si l'ATD dépasse, votre demande est refusée, même avec un ABD impeccable.
Mécanisme du BSIF qui oblige les prêteurs à qualifier votre dossier au max entre votre taux contractuel + 2 % et un taux de référence de la Banque du Canada (≈ 5,25 % en 2026). Réduit votre capacité d'emprunt de 15 à 25 % par rapport à votre vrai taux.
Sous 20 % de mise de fonds : assurée par SCHL, Sagen ou Canada Guaranty (prime intégrée à l'hypothèque, 2,8 à 4 % du montant emprunté). À 20 % et plus : conventionnelle, sans prime. L'assurée donne accès à plus de prêteurs et à l'amortissement 30 ans pour primo-acheteurs.
Évaluation préliminaire de votre capacité d'emprunt par un prêteur, valable 90 à 120 jours, qui verrouille un taux et confirme un montant maximal. Ce n'est pas une approbation finale : elle dépendra toujours de l'évaluation de la propriété. Mais c'est l'étape qui transforme un acheteur intéressé en acheteur crédible.
Deux régimes d'épargne défiscalisés pour premiers acheteurs. CELIAPP : 40 000 $/personne, sans remboursement. RAP : 60 000 $/personne depuis avril 2024, remboursement sur 15 ans à partir de la 5e année. Cumulables : jusqu'à 100 000 $/personne, 200 000 $/couple.
Ce que les primo-acheteurs ratent le plus souvent quand ils calculent leur capacité d'emprunt et leur budget après projet. Évitables, mais rarement évitées.
Acheter une maison à 425 000 $ ne coûte pas que 2 000 $/mois d'hypothèque. Il faut ajouter taxes municipales et scolaires (≈ 5 000 $/an), assurance habitation (≈ 900 $/an), énergie (≈ 2 160 $/an), entretien provisionné (1 à 3 % du prix d'achat par an), et le cas échéant les frais de condo. Le vrai coût mensuel est typiquement 30 à 45 % plus élevé que la seule mensualité hypothécaire. Notre outil corrige cette erreur en demandant tous les postes séparément.
Sous 20 % de mise de fonds, la prime d'assurance prêt (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est de 2,8 à 4 % du montant emprunté : 11 000 à 16 000 $ sur une hypothèque de 400 000 $. Elle s'ajoute au montant emprunté, pas à payer cash, mais elle augmente la mensualité. À cela s'ajoutent les frais de clôture (notaire, taxe de bienvenue, inspection) : 2 à 3 % du prix d'achat à débourser comptant le jour de la signature. Beaucoup de primo-acheteurs allouent toutes leurs liquidités à la mise de fonds et se retrouvent court le jour J.
Les simulateurs grand public calculent souvent votre capacité d'emprunt à votre vrai taux. La banque, elle, calcule au taux + 2 % ou au taux de référence BdC, selon le plus élevé. Résultat : vous arrivez chez le notaire avec une attente de 450 000 $ et la banque vous qualifie pour 380 000 $. Mieux vaut faire la conversation difficile à l'avance, idéalement via une préapprobation réelle chez un courtier hypothécaire.
Devenir propriétaire fait monter plusieurs postes de dépenses au-delà de l'hypothèque : assurances supplémentaires, équipement (tondeuse, outils, électroménagers), réparations imprévues, hausse d'énergie si la propriété est plus grande, frais d'entretien extérieur. Beaucoup d'acheteurs « qualifient » chez la banque mais vivent serrés pendant deux à trois ans après l'achat parce qu'ils ont sous-estimé ces glissements. L'étape 4 de notre outil (dépenses de vie courante) est conçue pour vous faire passer en revue chaque poste.
Mettre 100 % de ses liquidités en mise de fonds + frais de clôture, c'est s'exposer à la moindre tuile : chaudière qui lâche, perte d'emploi, augmentation de taux au renouvellement. La règle simple : conservez au minimum 3 à 6 mois de charges totales en réserve (compte d'urgence). Sur un projet à 4 000 $/mois de charges, ça veut dire 12 000 à 24 000 $ qu'il ne faut PAS mettre en mise de fonds. Cette discipline change parfois le verdict de « solide » à « à optimiser », mais c'est une bonne chose : mieux vaut un projet réaliste qu'une catastrophe en année 2.
La capacité d'emprunt repose sur deux ratios institutionnels : l'ABD (amortissement brut de la dette, ratio coût du logement / revenus bruts, plafond suggéré 32-39 %) et l'ATD (amortissement total de la dette, qui ajoute les autres dettes, plafond suggéré 40-44 %). Au-dessus, le prêteur refuse. Le test de résistance (stress test) impose en plus de qualifier le dossier à votre taux contractuel + 2 % ou au taux de référence de la Banque du Canada, selon le plus élevé des deux. Notre outil va plus loin : il regarde non seulement la capacité théorique au prêteur, mais aussi l'impact réel sur votre budget familial après projet.
Approximation rapide : avec un revenu brut familial de 80 000 $, une stabilité d'emploi, peu de dettes et 20 % de mise de fonds, on parle souvent d'une capacité d'emprunt entre 280 000 $ et 360 000 $ selon le taux du moment et les autres charges. Avec 120 000 $ de revenus, on monte à 420 000 - 540 000 $. Mais ces chiffres ne disent rien de votre confort de vie après l'achat : c'est précisément ce que notre calculateur ajoute à l'équation.
Cinq leviers concrets, du plus immédiat au plus structurel : (1) rembourser une carte de crédit ou un prêt auto pour libérer du ratio ATD, (2) ajouter un co-emprunteur (conjoint ou parent) sur le dossier, (3) augmenter la mise de fonds pour réduire le capital emprunté, (4) opter pour un amortissement 30 ans si vous êtes admissible (premier acheteur ou propriété neuve depuis le 15 décembre 2024), (5) magasiner activement le taux via un courtier hypothécaire qui a accès à plus de prêteurs que votre banque. Chaque levier change directement les ratios pris en compte par le prêteur.
Ces trois étiquettes synthétisent indicativement la santé du projet après calcul. Projet solide : le solde mensuel après projet reste confortable, l'impact est absorbable sans tension budgétaire. À optimiser : le solde reste positif mais la marge se resserre. La qualification au prêteur reste plausible, mais le confort de vie en pâtit ; certains leviers (mise de fonds, amortissement 30 ans, négociation du prix) peuvent rééquilibrer. À reconsidérer : le solde après projet devient trop serré ou négatif, le projet doit être recalibré avant de passer en demande de financement. Les seuils précis dépendent de votre profil et de votre stratégie ; un courtier hypothécaire spécialisé affine cette lecture selon votre dossier réel.
Pour un premier achat de résidence principale au Québec : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion au-delà, jusqu'à un prix d'achat plafonné à 1,5 million $ depuis le 15 décembre 2024. Une mise de fonds inférieure à 20 % oblige à souscrire une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), dont la prime (2,8 à 4 % du montant emprunté) est intégrée à l'hypothèque.
Oui, les deux régimes se cumulent. Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) permet jusqu'à 40 000 $ par personne : cotisations déductibles, retraits libres d'impôt, aucun remboursement. Le RAP (Régime d'accession à la propriété) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne du REER depuis le 16 avril 2024, à rembourser sur 15 ans à partir de la 5e année. Combinés, ils représentent jusqu'à 100 000 $ par personne, soit 200 000 $ pour un couple, à mobiliser pour la mise de fonds d'un premier achat.
Avec une mise de fonds de 5 %, votre capacité d'emprunt dépend principalement de vos revenus, de vos dettes et du taux hypothécaire du moment. À 5 % de mise de fonds, l'hypothèque sera assurée par la SCHL (ou Sagen, Canada Guaranty) : la prime d'assurance, intégrée à l'hypothèque, monte le montant total emprunté. Concrètement, sur un achat à 400 000 $ avec 20 000 $ de mise de fonds, vous empruntez environ 395 000 $ après prime. Notre outil vous montre ce que ce montant produit comme versement mensuel, et comment ça s'insère dans votre budget familial.
Si vous utilisez l'outil sans nous laisser votre courriel, aucune donnée personnelle n'est conservée côté serveur. Les paramètres restent dans votre navigateur. Si vous demandez à être mis en relation avec un courtier hypothécaire, vous consentez explicitement à la conservation de vos données dans ce but, conformément à la Loi 25 du Québec. Vous pouvez demander leur suppression à tout moment.
Si vous êtes dans un scénario « vendre pour acheter », commencez par estimer la valeur de votre propriété actuelle. Méthodes d'évaluation, rôle municipal vs valeur marchande, et ce qu'un courtier ajoute par rapport aux outils en ligne.
Lire l'article →Règles SCHL applicables depuis le 15 décembre 2024 (5 % jusqu'à 500 k$, 10 % au-delà jusqu'à 1,5 M$), prime d'assurance prêt, programmes CELIAPP et RAP cumulables. Le guide de référence pour primo-acheteurs.
Lire l'article →Documents à préparer, durée de validité, et pourquoi un courtier hypothécaire prépare un dossier plus fort qu'une banque seule. Comment passer du verdict « à optimiser » à une vraie préapprobation.
Lire l'article →Un seul courtier sélectionné dans le réseau Multi-Prêts, spécialisé en accompagnement des primo-acheteurs au Québec, prend contact par courriel sous 24 h ouvrables avec un premier avis sur votre projet : capacité d'emprunt réelle au prêteur, programmes activables (CELIAPP, RAP, amortissement 30 ans), pistes d'optimisation. Gratuit, aucun démarchage, vous gardez le contrôle.
Un courtier hypothécaire du réseau Multi-Prêts prendra contact par courriel dans les 24 h ouvrables, avec un premier avis sur votre projet et l'évaluation de votre capacité d'emprunt réelle au prêteur. Vous recevrez une confirmation dans quelques instants.
Pour rester accessible aux primo-acheteurs, l'étape 4 affiche d'office les 6 dépenses essentiellesqui pèsent le plus dans un budget familial québécois : auto (paiement, assurance, essence), épicerie, téléphone et Internet, transport en commun.
Les dépenses détailléescouvrent les postes moins universels mais souvent significatifs :
Vous pouvez les afficher à tout moment via le bouton « Afficher les autres dépenses » à l'étape 4. Les laisser vides ne fausse pas le calcul, mais peut sous-estimer votre besoin réel après le projet, surtout si vous avez des enfants ou des frais de santé récurrents.