Quand on commence à penser à acheter une propriété, la première question qui surgit est presque toujours la même : « Combien dois-je avoir en mise de fonds ? ». On entend souvent parler du fameux 5 %. Cette réponse est techniquement vraie. Oui, au Québec, il est possible d'acheter une résidence principale avec seulement 5 % de mise de fonds. Mais ce chiffre, à lui seul, ne dit rien de l'impact réel sur votre situation financière.
La mise de fonds n'est pas qu'un seuil à atteindre. C'est une décision stratégique qui influence le montant que vous empruntez, vos paiements mensuels, le coût total de votre financement, et la présence ou non d'une assurance hypothécaire.
Les paliers de mise de fonds minimum au Canada en 2026
Avant de parler de stratégie, il faut comprendre ce que la loi exige. Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d'achat de la propriété, et elle s'applique partout au Québec.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimum | Assurance SCHL |
|---|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % | Possible si mise < 20 % |
| Entre 500 000 $ et 1 499 999 $ | 5 % sur 500 000 $ + 10 % au-delà | Possible si mise < 20 % |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % | Non disponible |
Combien coûte la prime SCHL : exemple sur une maison à 450 000 $
Prenons un exemple concret. Imaginons une propriété affichée à 450 000 $. Avec une mise de fonds minimale de 5 %, vous devez fournir 22 500 $. Vous empruntez donc 427 500 $. Comme votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire devient obligatoire.
Cette assurance, souvent appelée prime SCHL, est calculée en pourcentage du montant emprunté. Pour une mise de fonds de 5 %, la prime tourne autour de 4 %. Dans notre exemple, cela représente environ 17 100 $.
Ce montant n'est pas payé comptant. Il est ajouté à votre prêt. Vous financez donc environ 444 600 $, et vous paierez des intérêts sur ce montant pendant toute la durée de votre hypothèque. Ce détail est fondamental : la prime est calculée une seule fois, mais elle est amortie comme le reste du prêt. Elle ne disparaît pas après quelques années.
Comparons maintenant avec une mise de fonds de 20 %. Sur la même maison, cela représente 90 000 $. Le prêt descend alors à 360 000 $, et aucune assurance hypothécaire n'est requise.
Les paiements mensuels seront plus bas et le coût total en intérêts, réduit. Mais cette option immobilise une plus grande portion de vos liquidités.
Le barème de la prime SCHL selon votre mise de fonds
La prime n'est pas un taux unique. Elle suit un barème publié par la SCHL et appliqué identiquement par les deux autres assureurs autorisés au Canada (Sagen et Canada Guaranty). Plus votre mise de fonds est faible, plus le rapport prêt-valeur est élevé, et plus le taux de prime est important.
| Mise de fonds | Rapport prêt-valeur (RPV) | Taux de prime |
|---|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 20 % et plus | 80 % ou moins | Aucune prime requise |
5 % ou 20 % : une décision personnelle, pas une règle générale
C'est ici que la réflexion devient stratégique. Mettre 5 % permet d'entrer sur le marché plus rapidement. Mettre 20 % réduit la pression financière à long terme. La bonne décision dépend moins du minimum exigé que de votre plan personnel : stabilité d'emploi, projets familiaux, capacité d'épargne future, intention de conserver la propriété longtemps ou non.
Un autre point mérite d'être clarifié : la prime d'assurance hypothécaire n'est pas remboursée lors d'une vente. Si vous revendez après cinq ans, le solde de votre prêt sera remboursé avec le produit de la vente, mais la prime payée au départ aura fait partie du coût de votre financement. Elle ne revient pas dans vos poches.
Mise de fonds pour les immeubles à revenus
La situation change également lorsqu'on parle d'immeubles à revenus. Pour un duplex que vous habitez, la mise de fonds peut demeurer aussi basse que 5 %, selon le cas. Pour un triplex ou un quadruplex, elle est généralement plus élevée. Et à partir de cinq logements, on entre dans le financement commercial, avec des exigences plus strictes et une mise de fonds souvent minimale de 20 % ou davantage.
Plus l'immeuble est grand, plus l'analyse repose sur la rentabilité du bâtiment et non uniquement sur votre revenu personnel. Les banques regardent alors le ratio de couverture des charges (DCR), les revenus locatifs prévisibles et l'état du bâtiment : autant d'éléments qui n'entrent pas dans le calcul d'une résidence principale standard.
Bien choisir sa mise de fonds : pourquoi consulter un courtier hypothécaire
C'est précisément parce que ces règles varient selon le type de propriété, le prix et votre profil financier qu'il est difficile de répondre à la question de la mise de fonds avec une simple règle générale. Deux acheteurs ayant le même revenu peuvent avoir des stratégies complètement différentes selon leurs projets futurs.
C'est pourquoi la meilleure approche consiste à analyser le dossier dans son ensemble. Un courtier hypothécaire peut comparer plusieurs institutions financières, simuler différents scénarios, mesurer l'impact réel de la prime d'assurance et intégrer vos objectifs à moyen et long terme. Chez Multi-Prêts, cette approche comparative permet d'adapter le financement à votre situation plutôt que de vous faire entrer dans un modèle unique.
La mise de fonds minimale permet d'acheter. La mise de fonds réfléchie permet d'acheter intelligemment.
Comprendre la prime SCHL, son fonctionnement, son impact réel et les différences entre résidentiel et multi-logement, ce n'est pas entrer dans les détails techniques. C'est s'assurer que votre achat repose sur des bases solides, aujourd'hui et pour les années à venir. Pour valider ce que votre projet représente concrètement sur votre budget familial, utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt. Et pour anticiper l'ensemble des dépenses au-delà de la mise de fonds, consultez notre article Frais à prévoir lors de l'achat d'une maison au Québec.
Cet article est fourni à titre informatif seulement. Les paliers de mise de fonds et taux de prime SCHL présentés sont ceux applicables pour l'exercice 2026 et peuvent être ajustés par la SCHL ou le gouvernement fédéral. Pour une analyse personnalisée selon votre situation, votre profil de crédit et votre objectif d'achat, consultez un courtier hypothécaire ou votre conseiller financier. Les montants présentés à titre d'exemple n'engagent aucun prêteur particulier.
