Quand vient le temps de changer de propriété, la question se pose toujours dans le même ordre : est-ce qu'on vend d'abord, ou est-ce qu'on achète d'abord ? Les deux approches ont leurs avantages et leurs risques, et le bon choix dépend de votre situation. Voici comment chacune fonctionne dans la réalité.
Ça dépend de votre situation, pas d'une règle universelle
Le bon ordre dans lequel faire les choses ne dépend pas d'une règle universelle. Il dépend de votre réalité : votre situation familiale, votre tolérance au risque, votre flexibilité géographique, et votre capacité à gérer l'incertitude. Voici trois profils courants qui illustrent bien comment le même dilemme peut mener à des décisions très différentes.
Un jeune couple avec enfants en secteur scolaire
Un jeune couple avec des enfants d'âge scolaire qui doit rester dans un secteur précis pour que les enfants continuent à fréquenter la même école a un périmètre de recherche plus restreint. Les propriétés qui correspondent à leurs critères dans ce secteur sont moins nombreuses. Dans cette situation, trouver la prochaine propriété avant de vendre la leur peut avoir beaucoup de sens. Si la bonne propriété se présente, ils ne veulent pas la laisser passer parce que la leur n'est pas encore vendue. Le processus sera probablement plus long (leur promesse d'achat avec une conditionnelle de vente sera moins attrayante pour les vendeurs), mais la sécurité de ne pas déraciner les enfants vaut le temps supplémentaire.
Un couple de professionnels sans enfants, avec flexibilité
Un couple de professionnels sans enfants, avec de la flexibilité sur le secteur et un plan B en cas de besoin (louer un appartement temporairement ou s'installer chez de la famille quelques semaines), peut se permettre de vendre d'abord. Ils absorbent plus facilement le risque d'un délai serré entre la vente et le prochain achat. En vendant d'abord, ils savent exactement combien ils ont en poche, leur promesse d'achat est plus forte, et ils ont de meilleures chances en situation de compétition.
Des personnes plus âgées qui réduisent
Les personnes plus âgées qui vendent leur propriété pour déménager dans quelque chose de plus petit ou pour se rapprocher de services préfèrent souvent acheter avant de vendre. Et c'est tout à fait compréhensible. Pourquoi s'imposer le stress de ne pas savoir où on va se retrouver quand on peut prendre le temps de trouver d'abord, sécuriser la prochaine propriété, et ensuite mettre la sienne en vente en toute tranquillité ?Le processus est plus long, mais la tranquillité d'esprit a une valeur que le calendrier ne mesure pas.
Dans tous les cas, votre courtier peut vous aider à évaluer laquelle des deux approches correspond le mieux à votre réalité. C'est exactement le genre de conversation qui devrait avoir lieu au tout début du processus, avant même de commencer les visites ou de préparer la mise en marché.
Acheter d'abord : comment ça fonctionne concrètement
Quand vous décidez d'acheter avant de vendre, votre promesse d'achat sur la prochaine propriété inclut une condition de vente de votre propriété actuelle. C'est une condition optionnelle prévue dans les formulaires de l'OACIQ. Concrètement, vous vous engagez à vendre votre propriété avant une date précise. Si vous n'y arrivez pas dans le délai prévu, la promesse d'achat devient nulle et vous récupérez votre position : vous êtes toujours chez vous, sans engagement.
Le principal désavantage de cette approche, c'est que votre offre est moins attrayante pour le vendeur. Un acheteur sans propriété à vendre qui offre un prix similaire n'a besoin que de réaliser ses conditions de financement et d'inspection, ce qui peut se faire assez rapidement. Si cet acheteur a fait ses devoirs et obtenu une préapprobation hypothécaireau préalable (un processus que notre partenaire Multi-Prêts peut vous accompagner à réaliser), le financement devrait être une formalité. Il reste l'inspection, et à moins qu'elle révèle quelque chose de majeur, la transaction va de l'avant.
De votre côté, vous devez réaliser ces mêmes conditions, mais aussi vendre votre propriété dans le délai prévu. Et rien ne garantit que votre acheteur, lui, n'aura pas aussi une propriété à vendre. La chaîne peut s'allonger.
Le résultat, c'est que le processus est généralement plus long. Plusieurs promesses d'achat seront refusées au profit d'offres sans conditionnelle de vente. C'est moins stressant que l'alternative, parce que vous n'avez pas de date butoir qui approche, mais ce n'est pas moins épuisant. Chercher, visiter, offrir, se faire refuser, recommencer : ça demande de la patience et de la persévérance.
Mais l'avantage fondamental reste le même : si ça ne fonctionne pas, vous êtes encore chez vous.
Vendre d'abord : plus de levier, mais un calendrier qui presse
Vendre avant d'acheter présente un avantage concret et important : vous savez exactement combien vous avez en poche. Le prix de vente est confirmé, votre mise de fonds est connue, et vous pouvez planifier votre prochain achat avec des chiffres réels plutôt que des estimations.
L'autre avantage, c'est que votre promesse d'achat sur la prochaine propriété n'a pas de conditionnelle de vente. Votre propriété est déjà vendue. Pour le vendeur qui reçoit votre offre, c'est beaucoup plus rassurant. Vos chances d'être retenu en situation de compétition sont nettement meilleures.
Mais il y a un risque important que beaucoup de vendeurs sous-estiment : le délai de prise de possession.
Acheter sous pression, c'est risquer de faire des compromis qu'on n'aurait pas faits autrement : sur le prix, sur l'emplacement, sur l'état de la propriété, ou sur les conditions de la promesse d'achat. Et dans le pire des cas, si vous n'avez toujours rien trouvé à l'approche de la date de prise de possession, vous pourriez vous retrouver à devoir vous loger temporairement, entreposer vos meubles, et continuer vos recherches sans domicile fixe.
La stratégie du double levier : acheter d'abord quand vous en avez les moyens
Il y a une situation qui offre un avantage considérable, et que beaucoup de propriétaires ne réalisent pas qu'ils ont. Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années et qu'une bonne partie de votre hypothèque est remboursée, il est possible que votre institution financière vous accorde un financement pour acheter votre prochaine propriété sans exiger la vente de la propriété actuelle. C'est ce qu'on appelle avoir la capacité de soutenir les deux propriétés en même temps. Ce n'est pas donné à tout le monde, mais si vous êtes dans cette position, ça ouvre une stratégie très intéressante.
Comment ça fonctionne en pratique
Vous trouvez une propriété qui vous intéresse. Vous faites votre promesse d'achat avec une conditionnelle de vente de votre propriété actuelle, comme on le ferait normalement. En parallèle, vous préparez avec votre courtier hypothécaire (notre partenaire Multi-Prêts peut vous accompagner dans cette démarche) une lettre confirmant que vous avez la capacité d'acheter sans que votre propriété soit vendue. Mais vous gardez cette lettre en réserve.
Si aucune autre offre ne se présente sur la propriété convoitée, votre promesse d'achat avec conditionnelle de vente suit son cours normal. Vous avez le temps de vendre votre propriété dans le délai prévu, sans pression.
Mais si un autre acheteur dépose une offre sans conditionnelle de vente sur la même propriété, le mécanisme prévu par l'OACIQ entre en jeu. Le vendeur a le droit de continuer à offrir sa propriété en vente même après avoir accepté votre promesse d'achat : c'est ce que permet la clause de premier refus. Quand le vendeur accepte cette nouvelle offre et que toutes ses conditions sont réalisées, il vous envoie un avis. Vous avez alors 72 heures pour prendre une décision: soit vous renoncez à votre conditionnelle de vente en démontrant que vous avez les fonds nécessaires pour acheter, soit votre promesse d'achat devient nulle.
C'est exactement à ce moment-là que votre lettre de financement entre en jeu.Vous la présentez dans le délai de 72 heures, vous renoncez à votre conditionnelle de vente, et la propriété est à vous. L'autre acheteur est écarté.
Les deux avantages stratégiques
L'avantage stratégique est double. Premièrement, vous commencez avec une conditionnelle de vente, ce qui vous protège : si personne d'autre ne se manifeste, vous vendez d'abord et tout se fait dans l'ordre. Deuxièmement, si la compétition se présente, vous avez un outil pour réagir rapidement et sécuriser la propriété sans perdre votre position.
Et il y a un autre bénéfice important. Si vous activez votre lettre de financement et que vous achetez avant d'avoir vendu, la prise de possession de votre nouvelle propriété n'est pas liée à un calendrier rigide. On peut prévoir dans la promesse d'achat une prise de possession dans les 60 jours suivant la réalisation des conditions, par exemple, ce qui vous donne le temps de mettre votre propriété en vente sans la pression d'un compte à rebours qui a déjà commencé.
C'est le genre de stratégie qui demande une bonne planification financière et un courtier qui comprend les mécanismes des formulaires de l'OACIQ. Votre conseiller financier et votre courtier immobilier travaillent ensemblepour s'assurer que tout est en place avant que vous fassiez votre première offre. C'est aussi un excellent exemple de pourquoi la préparation en amont (préapprobation hypothécaire, évaluation de votre capacité financière, consultation avec votre courtier) fait toute la différence dans une transaction immobilière.
Deux approches imparfaites, un seul bon réflexe
Que vous choisissiez d'acheter avant de vendre ou de vendre avant d'acheter, aucune des deux approches n'est parfaite. D'un côté, la conditionnelle de vente est loin d'être le premier choix des vendeurs, mais elle vous offre une sécurité. Le processus est généralement plus long, les promesses d'achat sont souvent refusées, et c'est épuisant, mais vous gardez le contrôle.De l'autre côté, vendre d'abord vous donne plus de levier en tant qu'acheteur et une vision claire de votre budget, mais vous devez respecter un calendrier qui ne vous attend pas.
Le bon réflexe, dans les deux cas, c'est de bien se préparer avant de se lancer. Obtenir une préapprobation hypothécaire pour connaître votre capacité d'emprunt réelle. Faire estimer votre propriété actuelle pour avoir un portrait réaliste de ce qu'elle peut rapporter. Planifier votre budget d'achat en tenant compte de tous les frais : pas seulement le prix de la propriété, mais aussi la taxe de bienvenue, les frais de notaire, les ajustements de taxes foncières, et les coûts de déménagement. Notre article sur les frais à prévoir lors de l'achatdétaille l'ensemble de ces montants.
Et surtout, se faire accompagner par un courtier qui connaît bien votre marché et qui peut vous guider à travers les étapes, coordonner les délais, et vous aider à prendre la bonne décision selon votre situation. C'est exactement dans ce genre de transaction, où le timing est crucial et où plusieurs maillons doivent s'imbriquer, que la présence d'un courtier expérimenté fait la plus grande différence.
Pour aller plus loin sur chaque volet de votre transaction, les guides Proxymmo détaillent l'intégralité du parcours : le guide complet de l'acheteur couvre les neuf étapes côté achat, et le guide complet du vendeur couvre les dix étapes côté vente. Les deux sont gratuits et accessibles en tout temps.
Disclosure Multi-Prêts.Article co-signé par l'équipe éditoriale Proxymmo et l'équipe de courtiers hypothécaires Multi-Prêts, partenaire de Proxymmo. Les recommandations restent indépendantes : Proxymmo et Multi-Prêts collaborent éditorialement, mais le contenu n'est pas conditionné à des objectifs commerciaux de Multi-Prêts. La stratégie du double levier décrite dans cet article est une pratique courante mais ne constitue pas une recommandation officielle de l'OACIQ : c'est un mécanisme qui s'appuie sur des clauses prévues dans les formulaires officiels. Cet article est offert à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou financier. Pour un accompagnement personnalisé, consultez un courtier immobilier titulaire d'un permis OACIQ valide et un courtier hypothécaire.
